Купување стан кој сè уште не е завршен - познат како купување од план или прибавување на објект во изградба - стана значителен дел од скопскиот пазар. Поголем дел од новите инвестиции се продаваат пред да биде поставен и првиот ѕид, и купувачите кои влегуваат во таа фаза имаат потенцијал за реални придобивки. И за реални ризици.

Овој водич минува низ и едните и другите, со практични совети како да го направите процесот безбеден и како да ги препознаете сигналите кога нешто не оди како што треба.

Зошто купувачите се одлучуваат за оваа опција

Главната привлечност е цената. Стан купен од план обично чини меѓу десет и петнаесет проценти помалку отколку идентичен завршен стан во ист објект на отворен пазар. За стан од сто илјади евра, тоа е разлика од десет до петнаесет илјади евра - сериозна сума која лесно се оправдува.

Втора предност е изборот. Кога купувате од план, имате избор на кат, ориентација, распоред, понекогаш и на специфики во рамките на дозволеното - вид на плочки, бои на ѕидовите, тип на кујнски елементи. Со завршен стан, она што е, е - не може да се менува без значителни дополнителни трошоци.

Трета предност е флексибилниот план на плаќање. Повеќето инвеститори дозволуваат плаќање во рати според фазите на изградба - триесет проценти при потпишување, дваесет при покривање, дваесет при завршување на инсталациите, триесет при предавање на клучевите. Тоа дава време за собирање на остатокот од средствата без целосен финансиски притисок од почеток.

Главните ризици

Од другата страна на привлечноста, постојат реални ризици кои не смеат да се игнорираат.

Прв ризик е забавување на изградбата. Скоро секоја гранична работа во Скопје се завршува со некакво забавување - три месеци, шест месеци, понекогаш и поголемо. За купувач кој планира да се вселели по точно одреден датум, тоа може да биде сериозен проблем. Особено ако го продал претходниот дом и треба негде да живее во меѓувреме.

Втор ризик е финансиски проблеми на инвеститорот. Ако инвеститорот банкротира пред завршување на објектот, средствата кои се веќе платени можат да бидат тешки за враќање. Овој сценарио се случуваше во Скопје во минатото, и иако заштитните механизми се подобри, ризикот не е целосно елиминиран.

Трет ризик е разлика помеѓу ветеното и испорачаното. Маркетингашките материјали покажуваат идеална слика - реалноста може да биде поразлична. Квалитетот на материјалите, прецизноста на завршетоците, состојбата на заедничките простори, понекогаш дури и квадратурата може да се разликуваат од договорениот стандард.

Четврт ризик се промени во проектот. Инвеститорот може да направи промени - да го менува распоредот, да ги обнавува спецификите, да ги намалува или зголемува одредени елементи. Не сите тие промени се штетни, но не сите ги вклучуваат интересите на купувачот.

Како да го изберете инвеститорот

Изборот на инвеститор е најважната одлука во овој процес. Истиот стан, во ист дел од Скопје, со ист буџет, може да биде одлична или катастрофална инвестиција во зависност од тоа кој е инвеститорот.

Истражувањето е есенцијално. Прв чекор е да ги видите завршените проекти на тој инвеститор. Не само на фотографии од маркетинг материјалите - физички да отидете и да ги видите. Како изгледаат сега, неколку години по завршувањето? Како се одржувани? Какви се коментарите на станарите кои живеат таму?

Втор чекор е разговор со постоечки сопственици. Тоа е најверодостоен извор на информации. Дали изградбата завршила навреме? Дали квалитетот на материјалите соответствувал на ветеното? Дали инвеститорот ги решил проблемите кои се појавиле подоцна или ги игнорирал?

Трет чекор е финансиската состојба на компанијата. Регистрирани во Централниот регистар, со јасна сопственичка структура, со историја на платени даноци, со други активни проекти кои се одвиваат паралелно. Инвеститор без видлива основа е инвеститор кој носи ризик.

Договорот - местото каде се решава се

Договорот за купопродажба за стан од план е значително покомплексен од оној за завршен стан. Тој мора да опфаќа елементи кои за завршен стан се самоочигледни.

Прецизен опис на станот. Не само квадратурата и распоредот, туку и точните спецификации на завршетоците. Видот на подовите. Видот на плочките во бањата. Маркета на кујнските елементи. Видот на прозорите и нивната изолација. Видот на влезните врати. Што е вклучено во цената и што не е.

Распоред на изградбата со конкретни датуми. Кога ќе биде поставено приземјето, кога ќе биде покривано, кога ќе бидат завршени инсталациите, кога предавање на клучевите. Без конкретни датуми, нема основа за компензација кога ќе настане забавување.

Услови за компензација при забавување. Колку процент од цената се отстапува за секој месец доцнење? Кога купувачот има право на раскинување на договорот? Каков е процесот на враќање на платените средства?

Гаранции. Колку години гаранција дава инвеститорот за структурните елементи? За инсталациите? За завршетоците? Што се случува ако се појават дефекти во гарантниот рок?

Сите овие елементи мора да бидат во писмена форма во договорот. Усмени ветувања немаат правна сила и не вреди да се потпира на нив.

Сигнали за внимание

Постојат одредени сигнали кои укажуваат на потенцијални проблеми. Тие не значат секогаш дека инвеститорот е лош, но заслужуваат подетално истражување.

Премногу ниска цена во споредба со пазарот. Ако другите слични проекти продаваат по илјада и седумстотини евра по квадратен метар, а овој по илјада и четиристотини, прашањето е зошто. Понекогаш одговорот е поволен (различен бизнис модел, оптимизирани трошоци), но често не е.

Притисок за брзо потпишување без време за разглед на договорот од адвокат. Сериозните инвеститори знаат дека сериозните купувачи бараат време за прегледи и приговори. Притисокот за веднашно потпишување е често сигнал.

Нејасност за финансиските аспекти. Кога прашате каде ќе бидат депонирани вашите средства, кога точно тие средства преминуваат на инвеститорот, какви се гаранциите ако нешто појде наопаку, а одговорите се нејасни или одбегнувачки - тоа е сериозно црвено знаме.

Недостаток на дозволи или нерегуларности во документацијата. Дозволата за градба, дозволата за изградба на конкретниот објект, целосна имотна документација на парцелата на која се гради - сите овие елементи мора да бидат во ред пред потпишување. Чакањето тие да бидат „во процес на одобрување" е ризик кој не вреди да се прифати.

Што се случува по предавањето

Предавањето на клучевите не е крај на процесот. Постојат дополнителни обврски и можности за заштита кои треба да се искористат.

Прво, прегледна посета пред потпишување на формалното предавање. Минете низ станот со список и проверете го секој елемент. Прозорците се ли правилно поставени? Подовите се ли без оштетувања? Сите инсталации се ли исправни? Записник за пронајдените недостатоци, со потпис и на двете страни, е основа за нивно решавање.

Второ, гарантниот период. Инвеститорот е одговорен за поправка на дефекти кои се појавуваат во определен период по предавањето. Овие дефекти треба да се пријавуваат веднаш кога ќе се откријат, со писмена комуникација и фотографии. Усмени барања често исчезнуваат во меѓусобната комуникација.

Трето, упис во катастар. Тоа е завршниот чекор за вашата сопственост. До регистрацијата на нов имотен лист на ваше име, формално сè уште не сте сопственик во правен смисол.

При истражувањето на можности на Hommex, паметна геолокација е особено корисна за нова градба - помага да се види како проектот се вклопува во соседството кое веќе постои. Купувајте и изнајмувајте едноставно, со јасна претстава за тоа што чекате во месеците пред клучевите да дојдат во ваши раце.